update 20 มกราคม 2569

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท หรือ AIMCG เป็นกองทรัสต์ที่เน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเชิงพาณิชย์ (Commercial) เช่น ไลฟ์สไตล์มอลล์ และพื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชย์ ต่อไปนี้คือข้อมูลและบทวิเคราะห์เชิงลึกตามหัวข้อที่คุณต้องการ

1. Business Model (โมเดลธุรกิจ)

AIMCG มีโมเดลธุรกิจในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีศักยภาพ โดยการนำรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน

  • ประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน: มีการกระจายตัวทั้งแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) โดยเน้นโครงการในทำเลที่มีการขยายตัวของชุมชนและนักท่องเที่ยว
  • พอร์ตสินทรัพย์หลัก: 1. UD Town (อุดรธานี): สิทธิการเช่าพื้นที่ไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดใหญ่ใจกลางเมืองอุดรธานี2. 72 Courtyard (ทองหล่อ): สิทธิการเช่าโครงการไลฟ์สไตล์มอลล์ย่านใจกลางสุขุมวิท3. Porto Chino (สมุทรสาคร): สิทธิการเช่าไลฟ์สไตล์มอลล์บนถนนพระราม 24. Noble Solo (ทองหล่อ): กรรมสิทธิ์ (Freehold) ในพื้นที่ร้านค้าชั้นล่างของคอนโดมิเนียม

2. Financial Analysis (วิเคราะห์งบการเงิน)

จากข้อมูลผลการดำเนินงานล่าสุดในช่วงปี 2024-2025 สถานะทางการเงินของ AIMCG อยู่ในสภาวะที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด:

  • รายได้และกำไร: ในปี 2024 รายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 315.9 ล้านบาท ลดลงจากปี 2023 และมีผลขาดทุนสุทธิเนื่องจากการรับรู้การลดลงของมูลค่าสินทรัพย์ (Non-cash item) อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ยังคงเป็นบวก
  • มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV): มีแนวโน้มลดลงตามอายุของสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่สั้นลง โดยล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 8.53 – 8.76 บาทต่อหน่วย
  • การจ่ายผลประโยชน์: ปัจจุบันมีการเปลี่ยนจาก “เงินปันผล” มาเป็นการ “ลดเงินทุน” (Capital Reduction) ในบางไตรมาส เนื่องจากมีผลขาดทุนสะสมทางบัญชี ทำให้ผู้ถือหุ้นได้รับเงินคืนในรูปแบบลดทุนแทน
  • หนี้สิน: มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (LTV) ในระดับต่ำ (ประมาณ 11-12%) ถือว่ามีความเสี่ยงด้านภาระหนี้ไม่สูงนัก

3. Competitiveness (ขีดความสามารถในการแข่งขัน)

  • จุดแข็ง: สินทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลเชิงกลยุทธ์ เช่น UD Town ที่เป็นแลนด์มาร์คของอุดรธานี และ 72 Courtyard ในย่านทองหล่อ ซึ่งมีความต้องการพื้นที่สูง
  • จุดอ่อน: พอร์ตส่วนใหญ่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) ซึ่งมูลค่าจะลดลงสู่ศูนย์เมื่อหมดสัญญา และความผันผวนของรายได้จากกลุ่มผู้เช่าหลักที่บางโครงการมีการค้างชำระค่าเช่าหรืออยู่ระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้าง
  • ความเสี่ยง: การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันไปช้อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น และความล่าช้าในการจัดเก็บรายได้จากผู้ให้เช่าช่วงในบางโครงการ

4. Global Trend (แนวโน้มระดับโลก)

แนวโน้มของ REIT ทั่วโลกในปี 2025-2026 กำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัวแต่มีความท้าทาย:

  • อัตราดอกเบี้ย: เมื่อทิศทางดอกเบี้ยโลกเริ่มทรงตัวหรือขาลง จะส่งผลดีต่อกลุ่ม REIT ในแง่ของต้นทุนทางการเงินและความน่าสนใจของอัตราปันผลเมื่อเทียบกับพันธบัตร
  • Retail Evolution: ห้างสรรพสินค้าแบบเปิด (Open-air/Lifestyle Mall) เหมือนที่ AIMCG ลงทุน มักจะได้รับความนิยมมากกว่าห้างแบบปิดในยุคหลังแพนเดมิก เนื่องจากระบายอากาศดีและเข้าถึงง่าย
  • Asset Diversification: นักลงทุนระดับโลกเริ่มเน้นกองทุนที่มีการกระจายความเสี่ยงในหลายกลุ่มสินทรัพย์เพื่อลดความผันผวน

5. ความคิดเห็นต่อการซื้อหุ้น AIMCG ในตอนนี้

การพิจารณาลงทุนใน AIMCG ต้องแยกประเด็นระหว่าง “ราคา” และ “พื้นฐาน” ดังนี้:

  1. Discount จาก NAV: ราคาตลาดในปัจจุบัน (ประมาณ 1.6-1.7 บาท) ต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV ~8.5 บาท) อย่างมาก สะท้อนว่าตลาดมีความกังวลสูงเกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรและอายุสิทธิการเช่า
  2. อัตราผลตอบแทน: หากมองในแง่ของเงินคืน (ลดทุน/ปันผล) ที่ประมาณ 0.05-0.08 บาทต่อไตรมาส อัตราผลตอบแทนต่อปีจะดูสูงมาก (High Yield) เมื่อเทียบกับราคาหุ้นปัจจุบัน
  3. ความเสี่ยงหลัก: ต้องพิจารณาว่ารายได้จากโครงการ UD Town และ Porto Chino จะกลับมามั่นคงเพียงใด และปัญหาการจัดเก็บเงินจากผู้เช่าบางรายจะจบลงอย่างไร

(หมายเหตุ: นี่คือการวิเคราะห์ข้อมูล ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน โปรดใช้วิจารณญาณ)